• meryemveben

“A’dan Z’ye” EMLAK




Hayatımızdaki değişimler hiçbir dönem bitmez. Ancak emlakçılık için; her dönemde sıra dışı durumların sıra dışı işi olmuştur denilebilir. Herkesin bir emlak tutkusu vardır. İyi bir emlakçı olmayı veya bulup çalışabilmeyi amaçlıyorsak bu sektörde ahlaki duruşa öncelik vermeliyiz. Dünya büyük bir krizi aşmaya çabalarken önemli olan; herşey normale döndüğünde bizler, yine egolarımıza yenik düşüp kaldığımız yerden mi devam edeceğiz, yoksa A'dan Z'ye bir ders çıkarabilme başarısını gösterebilecek miyiz?


ARSA alıyorsanız, geometrik olarak kare arsaları tercih edin. Ama arsa dikdörtgen ise bunun kalın bir dikdörtgen olması, arsanın üzerine inşaat yapmayı kolaylaştırır. Yamuk ve yuvarlak arsalardan ise uzak durun.


BODRUM katları kotun altındaysa, İstanbul'da çoğunlukla kapalı inşaat alanına dahil edilmez. Böylelikle arsanın zemin kotlarına dikkat ederseniz, inşaat alanı kazanmış olursunuz.


CEPHESİ; ana yola, tali (yan) yollara ve özellikle de yaya yollarına bakan arsalar en kıymetlileridir.


ÇEPERLERDEN ve gecekondu bölgelerinden arsa alacaksanız; işgalden nasıl koruyacağınızın da planını yapmalısınız.


DASK olmadan tapuda satış gerçekleştirilemez. Mülk satılana kadar satıcıya, satıldığı andan itibaren de alıcıya aittir. Kredili konut satışlarında banka; alıcının devirden hemen önce DASK yaptırmasını zorunlu kılar. Çünkü satışın tamamlanmasıyla, hak sahibi olarak alıcı gözükmektedir ve eğer tapu ile sigorta poliçesi aynı kişiye ait değilse DASK hiçbir ödeme yapmaz.


EKB - Enerji Kimlik Belgesi olmayan binalara iskan verilmez. A sınıfı en verimli bina, G sınıfı en verimsiz binadır. C sınıfı binalar ise orta, ideal bir belgeye sahiptir. 2018-2020 yılları arasında A, B, C sınıfı binalardaki konutların alım satım vergisi %25 ile %75 oranlarında indirimli ödenir. 2019-2023 arasındaysa, "Emlak Vergisi", A sınıfı için %75, B için %50, C içinse %25 indirim avantajına sahiptir.


FATURALARINIZI; otomatik ödeme talimatı vererek kredi kartınızla düzenli ödemeniz, kredi skorunuzu yükseltmenin en basit yoludur.


GÜNCEL kredi takibinizin olmaması, konut kredisi alabilmeniz icin öncelikli şarttır. Ama daha önceden hiç kredi kartı kullanmadım,herhangi bir borcum yok, o zaman kredi skorum da yüksektir demeyin. Çünkü bankaların gözünde siz belirsiz bir müşterisiniz ve henüz bir kredi skorunuz da yoktur.


HER zaman, sıklıkla yapılan tüm kredi taleplerini bankalar yeni bir başvuruda incelemekte ve devamli kredi arayan kişiler, bankalarca kredibilitesi düşük olarak algılanarak, kredi kullanmalarına soğuk bakılmaktadır.


ISLAK ZEMİN KAPLAMASI; evlerde mutfak, banyo ve tuvaletlerde kullanılan fayans, mermer, granit ve benzeri yapı malzemeleridir. Suya, neme karşı dayanıklı; kir tutmayan, kolay temizlenebilen, kaymaz ve uzun ömürlü modeller tercih edilmelidir.

İDEAL kredi skoru, bankalar için 1100 puan ve üzeridir. Genel kredi skoru ise, her çeşit kredi başvurusunda 0 - 1900 arasında değerlendirilmeye alınır.


JEOLOJİK yapısı: arsaların değerini etkileyen kıstaslardan bir tanesidir. Toprağı kayan arazilerin, yatırım ürünü olması zordur.


KONUT KREDİSİ için başvuru yaş sınırı en son 65'tir. Ancak, 70 yaş dolduğunda kredi bitmek zorunda olduğundan; 65 yaşındaki bir kişi en fazla 5 yıl süreli bir konut kredisi kullanabilir.


LİSANSLI Emlak Müşavirliği yasası çıktığında; gayrimenkul değerleme uzmanları ve avukatlar gibi, tüm lisanslı emlakçılar da tapu dairelerindeki evrakları inceleyebilecekler. Aslında sadece tapuda araştırma yapabilmek yeterli değildir. Belediyelerden sorgulama yapılabilmesi ve bankalara gidip, tapu üzerinde ipotek, haciz var mı diye de sorulabilmesi gerekir.     


MDFO (Masraflar Dahil Faiz Oranı), Mortgage alırken yalnızca bankaların ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırmak yeterli olmaz. Bütün gizli masrafları da dahil ederek hesaplamak daha sağlıklı olacaktır.


NAZIM İMAR PLANLARI 1/25000 haritalardır. Tapuda bulunmazlar. Belediyelerden bu planları bulup, hangi bölge konuta açılacak, hangi bölge sanayi alanı olacak veya tarım alanı olarak korunacak şeklinde uygulama imar planlarını ve şehrin gelişim yönünü belirleyen nazım imar planlarını görmelisiniz.


OYBİRLİĞİ; bir diş doktoru apartman veya sitede kendi muayenehanesini açabilir ama birkaç doktor bir araya gelip diş kliniği açamazlar. Yine avukat ve mali müşavirler de mesken ağırlıklı bir binada çalışabilirler ancak çok ortaklı bir şirket şeklinde apartmanda faaliyet gösteremezler. Tüm bu koşullar için binanın "yönetim planında" aksi bir hüküm olmaması gerekir. Apartmanda oturanları yoğun iş kalabalığından korumak ve bina güvenliğini riske etmemek öncelik taşır. Örneğin; tapuda dükkan gözüken bir giriş katında bakkal,market açabilmeniz kat maliklerinin onayını gerektirmez, fakat yönetim planında bunun aksi bir hüküm varsa ya da malikler oy birliğiyle orada market açılamayacağına önceden karar vermişlerse, kat maliklerinin tümünün tekrar "muvafakatnamesi" gerekir. Sonuç olarak; bir doktor aldığı konut veya işyerinde kişisel muayenehanesini açabilir fakat yine de tersi bir durum yaşamamak için ilgili belediyeden o dairenin kaydı ve bina yönetim planı önceden gözden geçirilmelidir.


ÖDEMEYİ yapacak olan alıcının; satış esnasında bir sürpriz yaşanmaması için banka hesaplarının günlük üst transfer limitini kontrolden geçirmesi uygun olur. Tapu ile Takasbank işbirliğiyle kurulan "Tapu Takas" hizmeti alıcının ödeyeceği parayı bloke ederek, satış gerçekleştikten hemen sonra satıcıya aktarmaktadır. İşlemlerin her aşamasında iki tarafa da kod verilerek güven içinde takibin sağlandığı bu sistem alıcı ve satıcıdan satış tutarı ne olursa olsun yalnızca 70'er TL tahsil etmektedir. Bloke çeke kıyasla daha ucuz ve güvenli olan Tapu Takas; harçlar fazla çıkıyor diye ilk 4 yılında Türkiye çapında sadece 43 tapu devrinde kullanılmıştır.


PROJEDEN ev alındığında çoğu inşaat firması 1-2 yıllık işçilik ve 5-10 yıllık yapısal garanti verir. 5 yıla kadar işçilik garantisi verenlerde vardır. Ancak bu garantilerin kapsamı ve sürelerinin iyi tanımlanması yanında işçilik garantisinin de içinin dolu olması gerekir. Kapı, pencere, parke, boya, seramik, tesisat hatalarını telafi eden firmalar; satışta da bir adım öne çıkmaktadırlar. Örneğin; yeni parkenizi çizdiniz, bu garanti kapsamına girmez ama tesisat kaynaklı bir su sızması ile parkeniz kabarırsa bu garanti çerçevesinde değerlendirilir.


RAYİÇ bedel üzerinden kamulaştırma yapılırsa hatırı sayılır bir zarara uğrayabilir ve kendimizi gerçek bedel için zahmetli bir dava süreci içerisinde bulabiliriz. "Kamulaştırma Kararları"; ilgili resmi kurumca tapuya bildirilmelidir ama bizde çoğunlukla bildirilmez. O nedenle bir yer satın almadan önce o bölgede kamulaştırma işlemleri olup olmadığı araştırılmalıdır, yoksa mülkün rayiç (asgari vergi) bedeli sahibine ödenerek istimlak edilebilir.


SAHİBİ ile mülk alırken karşılaşabileceğimiz problemler (sahibinden kaynaklı sorunlar);

1) Sahibinin üzerindeki bir borçtan dolayı mülk hacizli olabilir.

2) Bir krediden dolayı mülk ipotekli olabilir.

3) Uzun süreliğine mülk birine kiralanmış ve bu kiralama tapu kütüğüne eklenmiştir.

Tapu sürecinde bunların farkına varamazsak, satıştan sonra başımız ağrır.


ŞEREFİYE HESABI; aynı özelliklerdeki daireler için farklı fiyatların, inşaat şirketlerince SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarına yaptırılıp,belirlenmesi işlemidir. Şerefiye, itibar değeridir. Şerefiye hesabi; ciddi bir emek ve tecrübe ister. Dairelerin özellikleri sıralanır ve her bir husus için bir puan tanımlanır.


TAPU sürecinde satış bittikten sonra sorun yaşamayalım istiyorsak, o mülkün kendisiyle ilgili problemler (mülkten kaynaklı sorunlar):

1) Arsa diye aldık ama bina yapmak istediğimizde; tarla vasfı varsa yapamayız, yalnızca ekim yapabiliriz.

2) Sanayi yatırımı yapmak istediğimiz araziyi aldığımızda, bölgesi sanayiye uygun değilse yapamayız. Çünkü sanayi bölgeleri imar planlarında önceden belirlenmiştir.

3) Bazen de dükkan olarak aldığımız bir gayrimenkulün tapusunda mesken yazar ve orayı ticari olarak işletemeyiz. Sadece avukat, mali müşavir ve doktorların 3568 sayılı meslek kanunu ile işlerini evden de yürütebilecekleri belirlenmiştir.


UYGUN HOME OFFICE ortamı; elektrik, su, ısınma, kira gibi maliyetleri azaltan bir uygulamadır. Fakat hâlâ, Gelir Vergisi kanunumuzun ilişkin hükümleri bu modele göre kurgulanamamıştır. Mesela; temizlik, boya, ofiste kullanılan sabit telefon masrafları gider gösterilememektedir. Apartman aidatı, kapıcı giderleri de tartışmalı yazılmaktadır. Hazine ve Maliye Bakanlığı, ev ofisler için acilen düzenleme yapmalıdır.


ÜZERİNDE ev olan bir bahçenin tapuya kaydı olup olmadığı önemlidir.Müstakil ev alırken; bahçenin üzerine yapılan konutun “Kaçak Yapı”  olarak kabul edilip edilmediği  mutlaka sorgulanmalıdır. Bazı müstakil ev bahçelerinin; bir başkası üzerine tapulu olduğu ya da hazine arazisi olarak geçtiği görülebilmektedir.


VASİYETNAME ile; eşi ve çocukları olan birisi, sadece bir tek çocuğuna veya yalnızca eşine ya da 3. bir şahsa bağış yaparsa diğer mirasçıları "saklı pay" hakları için dava açabilirler. Saklı pay hakları herhangi bir kişi veya kuruma bırakılamaz. Saklı pay oranları çocuklar için miras paylarının 1/2' si, eş için miras payının 3/4'ü, anne ve baba içinse 1/4' üdür. Kardeşler ve kardeş çocuklarının ise saklı pay hakları yoktur.


YATIRIM amaçlı bir mülk;

1) Kentsel dönüşüm kapsamında ise oraya istediğiniz gibi bir proje yapıp kullanabilme fikrinizi birkaç yıl ertelemek zorunda kalabilirsiniz.

2) Şehir merkezinden etrafı yüksek binalar, sitelerle dolu bir bina satın aldınız. İmar planında sizin arsanızin olduğu alan; çocuk parkı, cami, mezarlık veya yeşil alan olarak gözüküyorsa artık buraya gerçek değerini gösteren bir değerleme raporu alamazsınız. Gayrimenkul değerleme şirketleri sizin arsanızın %45 DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisine uğrayabileceğini varsayarak, arsa değerinin kalan %55'i ile bina inşaat maliyetini toplar ve yıpranma payını(amortismanı) çıkararak bir değer belirler. Bulunacak değer sizin beklentilerinizin çok altında olacaktır.

3) Yine hisseli tapu satışı da müstakil tapu satışına oranla daha zor gerçekleştiğinden sıkıntılıdır. Çünkü sadece alıcı ve satıcının anlaşması yeterli olamamaktadır.


ZARARA uğramak istemiyorsak; alınması düşünülen bir taşınmazın üzerinde başkalarına ait haklar olup olmadığı, satıştan önce tapu sicilinden sorulmalıdır. Malikten başkasına ait olan bu haklara; "kısıtlama veya takyidat" denir. Kamu kurum ve kuruluşları da herhangi bir tapu üzerine "haciz, tedbir, kamulaştırma" şerhi koyabilirler. Taşınmaz satın alındıktan sonra; "ben bu hakları bilmiyordum" denilemez.

1) Tapuda taşınmazın devrini "engelleyen" şerhleri; "aile konut şerhi, kamu haczi, kamulaştırma, ihtiyati tedbir" olarak sıralayabiliriz.

2) Bir de taşınmazın devrini yani satışını "engellemeyen" kısıtlamalar mevcuttur. "Satış vaadi, kat karşılığı inşaat şerhi, şufa, ipotek, irtifak, haciz" gibi takyidatlar satışa engel olmazlar ancak taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürürler. Örnek; Kıymeti 100.000 TL olarak belirlenen bir gayrimenkulün tapusu üzerinde 40.000 TL'lik bir haciz varsa; bu mülk için tapuda en çok 60.000 TL ödenmesi uygun olacaktır.

©2020, MeryemveBen tarafından Wix.com ile kurulmuştur.