• meryemveben

"Hayatımız Gayrimenkul"


"Hayatımız Gayrimenkul"

Tapu memuru; alım-satım esnasında satıcıya "Paranızın tamamını aldınız mı?" diye sorar. Aslında bu soruyu değiştirip; "KAÇ PARA ALDINIZ ?" diye sorsa ve beyanlarını imzalatsa, bu bile birçok şeyi düzeltebilir. Tapu harçları da %1'e çekilirse, kayıt dışı vergi kaçaklarının önüne geçilebilir.

DİKKAT:  1. Tapu kaydına bakmadan ipotekli ev alırsanız, evinizi kaybedebilirsiniz.  2. İmar durumunu kontrol etmezseniz, kaçak ve yıkılacak bir eve yatırım yapmış olabilirsiniz.  3. Hatalı bir belgeye imza atarsanız; size eksikleriyle ve gecikmeli teslim edilen bir eve karşı dava açma hakkınızı kaybedebilirsiniz. Krediyle almak istediğiniz evin sahibi, 1. dereceden akrabanız ise, konut kredi başvurunuz onaylanmaz. Bankalar bu durumu; yüksek tutardaki nakit ihtiyacını giderme yöntemi olabileceği yaklaşımıyla, olumsuz olarak değerlendirir. Pandemi ile konut piyasası çöküşe geçecek mi? 2020 Nisan ve Mayıs'ta emlakta en kötü dönem zaten yaşandı. 2021 sonuna kadar sıkıntılı bir süreç içerisinde olacağız, ancak kiralar ve satışlarda hızlı düşüşler beklenmemeli. Yaz aylarında taleple birlikte, hareketlilik başlayacaktır. 4-5 aydan bu yana beklemeye alınan evlilikler, yaz aylarında düğün izinlerinin de çıkmasıyla, yıllık 600,000 evlilik, 155,000 boşanma trendini bu yıl yakalayamasa dahi, sektöre kiralık ve satılık bazında önemli bir ivme kazandıracaktır. Bunun üzerine de en az yıllık 300,000 eski yapıyı yenileme hedefinin yani kentsel dönüşümün (aslında bu rakam bile yetersizdir) etkisi hissedilecektir. Kentsel dönüşüm, Türkiye kentleşmesi açısından henüz bütünü kapsayan bir izlenim bırakmamaktadır. Büyük sermayenin kentsel rantlara yönelmesiyle birlikte; kentsel dönüşüm programı deprem odaklı olmaktan ziyade, zenginleşme aracı olarak kullanılan bir program haline gelmiştir. Y kuşağı (1977-1994) doğumlular Türkiye'de; Dünyaya göre genç nüfusumuzun çoğunlukta olduğu ortalama 35'li yaşlardaki ve ilk kez evlerini alacak önemli bir grup olarak yakından tanınmalıdır. Günümüzde ilk defa konut edinme yaş ortalaması 43'ten 35'e gerilemiştir. Bunun yanı sıra evlenmeler azalmakta; boşanmalar ise özellikle Y kuşağında yüksek oranda artmakta olduğundan, bu grupta 1+1 ve 2+1 küçük konut talebi üst düzeydedir...  Yeni konut satışları; ev satışlarının üçte birden biraz fazlasını oluşturur. 2019'da sıfır konutlar %37, ikinci el konutlar ise %63 satılmıştır. Konut kredisi ile ev alanların sayısı, önemli oranlara ulaşmıştır. 2019'da satışların %33'ü banka aracılığıyla yapılmıştır. Her 3 evden birisi, banka kredisi ile satılmıştır. Türkiye'de bankalar dışındaki ipotekli konut satışları da dikkate alındığında; satılan konutların neredeyse %40'ını ipotekli konutlar oluşturur. Bu durum, faiz oranlarının konut talebi açısından ne denli mühim olduğunu gösterir. Ülkemizde; markalı emlak danışmanlarıyla çalışma oranı çok düşüktür. ABD'de %90, İngiltere'de %80, Avrupa ortalaması %60 iken, Türkiye'de eğitimli danışmanlarla çalışma oranı 2017'de %7 ve 2019'da %10 seviyelerine ulaşabilmiştir. Oysa hayatınızın birikimini, ya da 10 yıllık borcunuzun yönetimini sıradan bir insana bırakamazsınız. Bankada çok daha küçük bir birikim için kurumsal yetkililerle çalışılırken; yüzbinlerce liralık yatırımları da mutlaka uzman birisi yönlendirmelidir. İnternetten gelen müşterilerin sadece %3'üne satış yapılabilmektedir. Bir emlak danışmanına gelen işlerin %75' i ise eski müşterilerden gelir...  "Emlak danışmanlarına güven azdır" şeklinde geçmişten gelen bir algı vardır; ancak ülkemiz genelindeki kira ve satışların %80-85'ini de emlakçıların yaptığı gerçeği göz ardı edilmemelidir. Sahibinden.com ilanlarının yalnızca %20'si gerçek sahibinden satılıktır. Bu ilanların %80'i bir süre sonra, emlakçılarca satışa sunulmaktadır. Aralık-2019 itibarıyla sahibinden.com'da 250,000 mülk ilanı vardır ve ayda bunların 10,000'e yakını satılabilmektedir. Sadece İstanbul-Anadolu yakasında 12,000 sahibinden satılık daire mevcuttur. Konutların ilk etapta; %40'ı inşaat şirketleri ve müteahhitlerce, %40'ı emlakçılarca ve %20'si de doğrudan mülk sahipleri tarafından satışa çıkartılır.     Ev satışları pazarlığa kapalı olmamalıdır. İlan fiyatı ile satış fiyatı arasında %10 civarında bir fark çerçevesinde pazarlık yapılabilir. Her iki taraf duygularını ve hislerini de işin içine katarak, kârlı bir alışveriş yaptıklarına inanmak isterler. İlk teklifin derhal kabulü ise, iyi giden bir satış sürecini sabote edebilir. Satıcı, evin değerinin altında gittiğini; alıcıysa lüzumundan fazla para ödediğini düşünmeye başlar. Net-Brüt Farkı: "Tapuda aldım 150 metrekare, eve geldim 100 metrekare". Ev sahibinin 100m2 olarak bildirdiği ev gerçekte 90 m2 ise; bu sizin hanenize %10'luk bir zarar yazar. Eğer ev sahibi size 250 m2 bir evi 1 milyona satmış ve bu daire aslında net 225 m2 ise, bu alımdan dolayı 100,000 TL'lik bir zararınız söz konusudur. Sırf %2 hizmet bedeli ödememek için emlakçısız mülk alırken, ölçümleri kendiniz bile yapsanız ciddi sorunlar yaşayabilirsiniz. Size yol gösterip, fiyatı teyit edecek, tapuyu araştıracak bir emlakçı size maliyetinin çok çok üzerinde katkı sağlayacaktır. Geniş konutlara, büyük alanlı evlere yatırım yapmak, kazanmanın bir şartı değildir. Yatırım amaçlı, kira getirisi hedeflenen alımlarda düşük m2’li 1+1 ve 2+1'ler daha avantajlıdır. Evin büyüklüğüyle birlikte, amortisman süresi de artar. Örnek; İstanbul-Şişli'de; 80 m2 bir konut kendini 20-25 yılda amorti edebiliyorken, 150-200 m2’lik evlerin kira çarpanı 35-40 yıldır. Emlak sektörünün profesyonelleri, hep küçük evler ve yatırımlarla başlangıç yapmışlardır. Başarılı bir yatırımda; konutun 60 m2 ya da 150 m2 olmasının çok fazla önemi yoktur. Ev alımı, zannedildiği kadar basit bir süreç değildir. Hukuki özellikler arzeden ve yüksek düzeyli bir alışveriştir. İngiltere'de yapılan bir araştırmada, ev alma sürecinin boşanma ve işten çıkarılmadan 2 kat daha stresli olduğu ortaya konulmuştur. Gayrimenkul sahibi olabilmek için mutlaka 18 yaşını bitirmek gerekmez. Kişinin doğmuş olması yeterlidir. Velileri, 18 yaşına kadar çocuklar için mülk alabilir. Doğduğu andan itibaren; gayrimenkul hakları miras olarak kişiye geçebilmektedir. Bir konutu yenileyerek satışa çıkarmak, değerini sadece bir miktar yükseltebilir ancak o bölgede zaten pazar kendi fiyatını belirlemiştir. Konutu yenilemek; aslında özellikle satma şansını yükseltir. Çünkü; "masrafsız ve taşınmaya hazır evler" her zaman değerinde alıcı bulma konusunda daha avantajlıdır. “İmzalıyorum, öyleyse varım." Emlakçı sözleşmelerine sahte imza atarak, "hizmet bedelini ödemem" diye düşünenler yanılır. Bilirkişi raporlarına göre imzalar bilinçsiz de olsa dengelenmekte; kalemin hareketleri, yönü, figürleri, kalem hızı ve kalem basıncı değerlendirilmektedir. Davalı kişinin daha önce resmi kurumlarda, noterlerde verdiği ıslak imzalar, şüpheli imzanın tesadüfi olma olasılığını %100'e yakın ortadan kaldırmaktadır. Emlakçı, her sözleşmede mutlaka kendi özel kalemi ile imzalatıyorsa ispatlama şansı daha da fazlalaşır. Dijital imzanın taklit edilmesi çok zordur. Kesin ifade kullanmaktan kaçınmakla beraber, dijital imzanın kaynağı çok yüksek oranda ortaya çıkarılabilmektedir. Ülkemizde 2004'te 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu ile dijital imzalar, güvence kapsamına girmiştir. Pandemi sürecinde 18 Mart-18 Nisan arasında yapılan 113,000 tapu işleminin yaklaşık 30,000 'i online olarak satıldı. Hisseli bir yer alıyorsanız, bilin ki diğer hissedarların şûfa hakkı saklıdır ve bunu size karşı kullanabilirler. Tapu kütüğünü incelediğinizde bu önalım hakkını göremezsiniz, çünkü; şûfa hakkı zaten kanunun öngördüğü bir haktır. Siz eğer, gerçekte 100,000 TL'ye aldığınız bir araziyi tapuda rayiç bedeli olan 20,000 TL'den gösterirseniz; diğer hissedarlar 20,000 TL değere sizin elinizden bu taşınmazı alabilirler. Hisseli satışlarda, diğer hissedarların yazılı onayını almalısınız. Kaparo ve cayma bedeli farklı sözleşmelerdir. Kaparo, borçlar kanununda belirtildiği gibi, sözleşme gerçekleşmediği taktirde iade edilmelidir. Noter huzurunda yapılıp, tazminat şartları belirlenmediği sürece kaparoya el konulamaz, kaparonuz yandı denilemez. Yargıtay içtihatlarında, geriye dönük 10 yılı kapsayan kaparoların dahi iadesi kararı alınmıştır. Cayma Hakkı sözleşmesinde ise, alıcı vazgeçerse, verdiği cayma bedeli tamamen karşı tarafa geçer. Satıcı vazgeçerse, aldığı cayma bedelinin 2 katı bir ödemeyi karşı tarafa yapmak zorundadır. 5 Haziran 2018 tarihli "Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği" 20. maddesi; "%4'lük komisyon oranı, aksi kararlaştırılmadıkça satıcı ve alıcı arasında eşit paylaştırılır." der. Ancak; taraflardan birinden %1 alınıp, diğerinden %3, %2, %1 alınabilir veya hiç alınmayabilir. Toplamda %4'ün üzerinde hizmet bedeli alınamaz. İstisna olarak ilçe veya il dışına yapılan hizmetlerde ulaşım ve özel giderler anlaşmaya bağlı olarak istenebilir. Kiralamalarda da 1 kiralık komisyonu mülk sahibi kesinlikle ödemez diye kesin bir kural yoktur. Aksi kararlaştırılırsa, hizmet bedelini kiracı yerine kiraya veren de ödeyebilir. Bu noktada kültürümüze ve geleneksel teamüllere uyularak, komisyon kiracıdan talep edilmektedir. %18 KDV ise; fatura kesilirken hizmet bedeli üzerinden komisyonu ödeyenden ayrıca alınmalıdır. Son olarak; Türkiye'de bir yandan "konut fazlası" var denilirken  diğer yandan da "konut açığından" söz edildiği çelişkisi vardır. Bunun sebebi ise; gelir gruplarının ihtiyaçları gözetilmeden yapılan konutların, satışa sunulmasıdır...



Atilla Acungüç SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanı / Emlak Danışmanlığı Eğitmeni





547 görüntüleme4 yorum

©2020, MeryemveBen tarafından Wix.com ile kurulmuştur.