• meryemveben

Pandemi Sonrası Emlak Piyasası (1):


Konutta bu bahar zor geçecek.. Istanbul'da emlak fiyatları krizden önce zaten %15-20 düşmüştü. Artık fiyatların daha da düşmesi değil, yükselmemesidir ilk beklenen.. Dağlara taşlara binalar diktik. Rantı yüksek bölgelere ağırlık verildiğinden sosyal sorunlar yaşadık. Ama havuzun suyu doldu, taştı. 2020 Nisan'ın da Turkiye'de 1 milyon yeni bitmiş ve 1 milyon da inşaatı tamamlanmamış olmak üzere toplam 2 milyon konut fazlası bulunmakta ve yapılan tüm özel kampanyalara rağmen arz cephesinde hâlâ satılmayı beklemekte...


Bütün bu sayılan birinci el ve ikinci el evleri kimlere satabiliriz? Gerçekten insanlar artık ev peşinde koşmayı bırakıyorlar mı?Gerçekten kimsede banka kredi taksitlerini ödeyecek takat kalmadı mı? İşte tam burada, toplumsal alışkanlıklarımız ve yaşam kültürümüz devreye girecektir. Umudumuz ve beklentimiz; bugünlerin geçip, güzel günlerin geleceğidir. Evet, sıkıntılı bir süreç bekliyorduk ama bu çapta, tüm işyerlerimizin kapandığı bir ortamda kendimizi bulacağımızı da beklemiyorduk. Sektörde zaten 2016 sonundan beri türbülanslı bir seyirle, hava boşluklarında alçalmalı yükselmeli bir yolculuk yaşamaktaydık. Yine de bu gerçek bir kriz tanımı değildi. Çünkü emlakta kriz var diyebilmek için; genel fiyat ortalamalarının 2-3 ay içerisinde en az %25-30 ve fazlası düşmüş olması gerekmektedir. Turkiye'de gerçekleşen durum tam olarak böyle değildir. Gerçi, Corona salgınından sonra, büyük bir ekonomik krizin bizleri bekledigi gerçeğinin tam da ortasındadır Türkiye.. Emlak sektörü, kalıcı yasalar, tedbirler, teşviklerle devlet desteğini alamazsa; İşte o zaman bu kriz, diğer tüm krizlerden daha çok büyük kayıplar, daha çok gözyaşı ve acı olarak bize dönecektir. Bizler krizde neler yaptık?Bu sıkıntılı dönemde, önümüzdeki günler için hazırlıklar, planlamalar yaparak ve dersler çıkararak kriz sonrası başarıya odaklandık. Evlerimizde kalarak,önlemlere uyarak salgının yayılmasını engellemeye çalıştık. Bu belayı ne kadar az kayıpla atlatırsak, normalleşme sürecine de o denli erken girebiliriz. Bu zorunlu ve ilk kez yaşanan rekreasyon döneminde kendisini yeniden keşfedenler; farklı, yenilikçi, üretken bir dönüş yapacaklardır. Kötümser bir tablo çizmek yerine, yeni, taze başlangıçlar hedefleyip, "Ramazan Bayramı" ertesi olan Mayıs sonundan sonra, Haziran ayını, yaz mevsimini milat kabul etmeliyiz. Piyasada taşlar er ya da geç yerine oturacaktır. Bu noktada, bir parantezde inşaat sektöründeki krizin bitirilmesine açılmalıdır. Çünkü gayrimenkul ve inşaat piyasaları; yumurta-tavuk misali içiçe geçmiş piyasalardır. Döngüsel bir, sebep-sonuç ilişkisi olan iki kardeş sektördürler...

Krizden sonra neler yapacağız ? Öncelikle bu küresel pandemi izleri etkilerinin psikolojisi ile de mücadele etmemiz gerekecek. Gerçeklerle yüzleşmekten vazgeçmeyeceğiz ama felaket tellâllığı da yapmayacağız. Bu kriz, bugüne kadar yaşananlara benzemiyor. Eskiden ekonomistlerin ağzına bakardık ne çıkacak diye,şimdi tek odak noktamız var; o da virüsün seyri... Krizdeki manevi kazanımlarımızı, balık hafızamıza almadan her alanda gösterdiğimiz özeni ısrarla sürdürmeliyiz. Ceylan neden var? Aslan acıktığında av olmak için.. Biz bu piyasada ne o ceylan olacağız ne de aslan...

Emlak sektörü yenilikçidir, değişkendir. Yaklaşık her 10 yılda bir, sektördeki başrol oyuncuları değişir. Özellikle de oyunu kuranlar... Sektörün röntgenini çekerken, doğru yol haritası için demografik verileri incelediğimizde Istanbul ve büyük şehirlerde ki dağılımın %60 ev sahibi ve %30 kiracı profilinde oluştuğunu görmekteyiz. Bu, her üç kişiden, birinin kiracı olduğunun ve ev sahiplerinin de değişim ve yatırım amaçlı hareketlerinin sektöre yansımalarını ortaya koyar. Büyük şehirlerde solo yaşamlar artmakta, insanlar giderek yalnız yaşamayı tercih etmektedirler. 2018'de 600.000 çift, 2019'da ise 545.000 çift evlendiler. Bununla beraber, 2015'teki 100.000 çiftin boşanma rakamları, 2019'da 155.000 sayısına yükseldi. Basit, düz mantıkla düşünürsek bu her yıl yaklaşık 700.000 kiralık veya satılık konut talebi anlamına gelir. Evlenenler ve boşananlar, bir şekilde başka bir ev arayışı içinde olacaklardır. Ayrıca, büyük şehirlere göçler, tayin, terfiler, atamalar, eğitim için yurt içi ve yurt dışından gelenler, ölüm ve miras nedeniyle ekonomik, psikolojik sebepli yer değişimleri ve de yabancıların Türkiye'deki konut alımına ilgilerini de eklersek iyimser bir tablo çizebiliriz. Corona virüsünden sonra, şehir dışına, sayfiye evlerine, müstakil veya bahçeli evlere, izole bir yaşama doğru hareketlenme beklenmektedir. 2020'yi başlamadan kaçırıyoruz ama 2021'den itibaren Istanbul ölçeğinde gündeme gelecek konut projelerinin, yatay mimariye uygun ve aşırıya kaçmayan sosyal donatılara sahip projeler olacağını öngörebiliriz. Çünkü tercihler o noktaya doğru yönelecektir. Toplum olarak, krizlere alışkınız. Panik yapmazsak, telafilerin mümkün olabileceği deneyimimiz var. Bu krize borçsuz, hatta elinde nakitle,dövizle girenler, sonrasında her krizden çıkışta olduğu gibi yine bir adım önde başlayacaklar. Krizlere borçlu girilmemeli, en azından kısa vadeli borçlanmayla girilmemelidir. Krizden sonra, lüks konut yapımı azalırken, 700.000-800.000 TL ve altı konut yapımına ağırlık verileceği anlaşılmaktadır. Pahalı ve lüks konut yapma alışkanlığı, sektörde stoklar oluşturmaktadır...

Istanbul'un kendisi, son derece stratejik öneme sahip, 16 milyonluk değerli bir "emlak" olarak da nitelendirilebilir. Böyle bir değere öncelikle bizlerin sahip çıkmamız gerekir. Dubai'nin,2021yılında dünyadaki "en akıllı şehir" planlamasına sahip olması beklenmektedir. Oysa Istanbul, 2035 yılında 25 milyon insanın Gebze-Silivri arasında yaşayacağı ve bunun en az 5 milyonunun yabancı uyruklu olacağı çok önemli bir markadır. Bu durumla ilgili imar planlarını derhal, vakit kaybetmeden hazırlamalıyız. Istanbul, tüm bölge coğrafyasının sağlık, finans, eğitim ve ulaşım merkezi haline gelirken, bunu anlamalı ve pozisyonumuzu ona göre almalıyız. Bu şu demektir; Istanbul'un emlak fiyatlarının Berlin, Londra, Paris, New York ile aynı seviyeye gelmesi çok uzak değildir. Istanbul, dünyada en çok ziyaret edilen 6. rotadır. Fakat, dünya finans başkentleri arasında hâlâ ilk 20 içerisinde yer alamamaktadır. Türkiye için yeni ve efektif bir "Konut Finansman Sistemi" hayata geçirilmelidir. Istanbul,dünyadaki değerini er ya da geç bulacaktır. Yüzyıllar önce biz uygarlığın beşiğiyken, aynı uygarlık günümüzde yine yer değiştirmeye başlamıştır. Batıdan bu kez Asya-pasifik'e dönen bu yeni rotanın geçiş noktasının merkezi olan Istanbul'un dönemi başlamak üzeredir..

Bu kapalı kriz döneminde bile,online platformlara bakıldığında; arazi aramalarının %50 arttığı görülmektedir. Kalabalık siteler yerine, kent çeperlerindeki az katlı ve müstakil evlere ve buradaki boş araziler odaklanmak gerekecektir. Çekmeköy, Şile, Ömerli, Arnavutköy ile yine Istanbul'un gelişme aksları içinde olan; Güzelce, Akfırat, Dursunköy, Silivri öne çıkabilecek bölgelerdir. Senelerdir Avrupa yakasının büyük otogarının taşınacağı konuşulan Kemerburgaz ile Sarıyer-Zekeriyaköy ve çevresinde de talep artışları gözlemlenmektedir. Gelişmekte olan ofis bölgeleri Kağıthane, Şişli Bomonti, Kartal, Maltepe ve Batı Ataşehir geleceğin lokasyonları olarak gözükmektedir. Yatırım profesyonellerinin ilgilerini çekme potansiyeli olan yerler olarak Istanbul çevresi ile Tekirdağ, Çanakkale, Muğla çevreleri yükselen bir trenddedirler. Ayrıca Bursa, Balıkesir, Aydın çevreleri ve ilçe bazında da; Gebze, Karacabey, Nilüfer, Söke, Tarsus, Akhisar, Menemen ve Torbalı biraz daha yoğun ilgi görmektedirler. Normal şartlarda satın alma piyasası yaz tatiline girmeden hareketlenir, yaz süresince durağanlaşır ve sonbaharla birlikte tekrar hızlanır. Pandemi'nin yıkıcı etkisiyle bu sene uzun tatil dönemi zor gözüküyor. Bu da emlak sektörüne, 2021 Haziran ortasına kadar uzanacak, kesintisiz 1 yıllık satış sezonu fırsatı sunacaktır. Çok iyi niyetli, çalışkan, dürüst satıcılar, eğer kendilerine has bir tarz geliştirirlerse ve duruşlarını bozmadan sonuç almaya odaklarlanırlarsa başarı gelir. Gerekirse kendi tarzınızdaki müşterilerle de çalışabilirsiniz. Hatalar mutlaka olacaktır, onlardan ders almak önemlidir. Takıntı da yapmayın; bir daha aynı hata olmayacak şekilde deneyim sahibi olma yolunu seçerek, aklınızdan silip atın. Profesyonelleri,tecrübeli emlakçıları takip edin ama hiçbir kimsenin gölgesinde de kaybolmayın. Kendi ekolünüzü kendiniz yaratın. Bu sektörde söyleyecek sözünüz, yetiştireceğiniz meslektaşlarınız olsun. Ne olursa olsun, mutlaka bir vizyonunuz olsun. Asla rüzgar nereden gelirse, oraya yönelen sörfçü emlakçı olmayın. Kriz yazılarının ilkini bitirirken unutulmamalıdır ki simdilik bir süre daha kemerlerimizi bağlayıp, yerlerimizden kalkmamamız gereken günlerdeyiz. Her şeyden önce sağlığımızı koruyalım. Kişisel ve toplumsal sağlık olmadan hiçbir çarkın dönmediğini asla unutmayalım. Gerekirse 2020 yılını para kazanma yılı değil, var olanları koruma yılı olarak kabullenmeliyiz...


Atilla Acungüç SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

©2020, MeryemveBen tarafından Wix.com ile kurulmuştur.