• meryemveben

Pandemi Sonrası Emlak Piyasası-2



Dünya üzerinde yeni bir çağ açacak ve yüzyıllar boyu çok ender görülebilecek olmasının yanında, insanların yaşam tarzlarını da, duygularını da değiştirebilecek bir krize hep birlikte şahitlik ediyoruz. Tam anlamıyla normalleşmeye ne zaman dönüleceğini söylemek biraz falcılık olacaktır. Zaten normalleşme diye bir şeye de geri dönülmemelidir. Yaşananlar unutulmayacak, bir çok şey eskisi gibi olmayacaktır. Genel olarak mutabık kalınan; Haziran-Aralık arası 6 aylık kritik bir dönem eşiğinin beklendiği yönündedir. Sektörümüzün sorunları yalnızca bir virüs krizi veya ulusal ya da küresel ekonomik kriz değildir. Bir de emlağın kendi krizi var. Bir türlü çıkmak bilmeyen kendi yasası, uygulamalardaki belirsizlikler ve boşluklar, kendi aralarında bile anlaşamayan meslek odaları, denetimsizlik, yeterli mesleki "resmi eğitim" karmaşası, MEB onayı ve eğitim olmadan direkt tek bir sınavla ve yüksek ücretle dağıtılan yetki belgeleri,  en nihayetinde de 1,5 yıldır süregelen, 30'dan fazla ilgili kurumun Danıştay'da çözüm bekleyen "yetki kimde" davaları... Konut sektörü geçici tedbirlerle, pansuman yapılarak bir yerlere varamayacağını yaşadı gördü. Hemen kalıcı bir eylem planı devreye sokulmalı ve tüm paydaşların pasiften, aktif bir pozisyona geçmesi sağlanmalıdır. Emlak camiası ; önüne gelenin, "Ben köpeksiz köy buldum, değneksiz gezerim" diyebileceği bir platform olmaktan çıkarılmalıdır. Günümüzde hâlâ yerel emlak ofisleri sahipleri, özellikle de Anadolu'dakiler; bankalardan kredi alabilmek ve ciddi bir şirket olarak algılanmak hususlarında zorlanırlarken, finansman desteksiz ayakta kalmaya ve işlerini idame ettirmeye çabalamaktadırlar. Pandemi ile birlikte emlakta ve diğer kesimlerde küreselleşme devri, sınırlarla birlikte birden kapanıverdi, herkes yerel oldu. Ancak bu salgın bir gün bitecek. Biz, "alaturka" sistemdeki ısrarımızı bırakıp,  dünya piyasalarıyla birlikte yürüyemezsek, yine bir çıkmaza girmemiz kaçınılmaz olacaktır. Artık bekleyip göreceğiz..Neticede söylemek kolay, yapmak zordur... COVİD-19 salgını sonrası emlak cephesinde köklü bir değişim bizi beklemektedir. Bundan böyle apaçık gözüken; bez, branda afişini asıp, ilanını girip, ofiste vakit öldürürken müşteri beklemenin bir bedelinin de olacağıdır. Sıklıkla çıktığımız bölge çalışmaları yavaş yavaş tarihe karışacaktır. Gayrimenkul sahipleriyle yeni kontak noktalarımız; Whatsapp, Facebook, Instagram, Linkedin, Telegram, TikTok, BombBomb gibi sanal ortamlar olacaktır. Amerika'da yıllardır uygulanan MLS sistemi (Mülk Listeleme Sistemi) gibi bir yapı bizde de yaşam bulabilirse, hizmetler bu kanaldan verilebilecektir. Emlakta uzun vadeli planlar, düşünceler artık zorlaşırken; iş planlarımızı da 1 aylık, 3 aylık daha kısa ve ulaşılabilir kılmalıyız. Oturup yardım beklemektense, yardım almaya çalışmalıyız...

Pek tabidir ki; sıra dışı şartlar, sıra dışı stratejileri de beraberinde getirecektir. Gözüken odur ki; gelecekte bina tipolojileri de farklılaşma gösterecektir. Sıradan binaların devri kapanacaktır... "Öğrenci yurtları, yaşlı evleri, yaşlı köy ve kasabaları, hareketli binalar, sürücüsüz tam otomatik otoparklar, lojistik merkezleri ", gayrimenkul geliştiricilerinin çoktan radarlarına girdiler. Dijital içerikli büyük Veri Depoları'nın da soğutma masraflarının kısılması amacıyla soğuk iklimlerde yoğunlaşacağı öngörülebilir... Petrol üretimini arttırma konusunda Rusya ve S. Arabistan'ın restleşmeleriyle krizde petrol fiyatları iyice dibe vurmuş durumda... Türkiye ekonomisine ciddi olumlu katkıları olacaktır. Fakat toparlanma sürecine paralel, enerjinin eskisi gibi giderek pahalılaşması Yeşil Binaları bir adım öne çıkartacaktır. Yeşil alanlara önem vererek, yalnızca bir ev değil, bir hayat tarzı da sunmak ve sağlıklı yaşam alanları önceliğimiz olacaktır. İhtiyaçların bir biçimden başka bir biçime evrildiği, alışılagelmedik bir döneme giriyoruz.. Akıllı binalarda; daha az temas sağlayan teknolojik çözümlere ağırlık verilecektir. İstesek de istemesek de; dijitalleşme hızlanacaktır. Bilgi  işlem, otomasyon kavramları kendilerine gayrimenkul sektöründe fazlaca yer bulabileceklerdir. "Yapay zeka, big data, blockchain" gibi yeni terimlerin telaffuzu sıklıkla duyulmaya başlanacaktır. "Blockchain" uygulamasının tapu sistemlerine süratle entegre edilmesiyle, online gayrimenkul alışverişleri, "güvenli" bir ortamda hayata geçirilecektir. Yüksek meblağlı paraların elden ödenmesi tarihe karışacaktır. Kayıt dışılık azalacak, işlemlerin gerçek değerleri üzerinden yapılmasıyla şeffaflık artarken, güven endeksi yükselecektir. Blockchain; güvenmediğiniz kişilerle "veri" paylaşmanın güvenli yoludur. Bitcoin uygulaması da; yine tamamen Blockchain teknolojisinin ürünüdür. Krizde "robot emlakçılara" temassız servis verdirilmesi denenirken;  kiralama ve satın almalarda "sanal tur" yöntemi dahil bir çok yenilikler gündeme alındı. 11 Sight'ın tek tıkla başlatılabilen görüşmeli çözümü de değişime öncülük edenlerden... 2017'den beri kullanılan " bydoping.com " referans metoduyla müşteri yönlendirerek komisyon kazandıran ayrıca zengin portföy de sağlayan alternatif bir satış kanalı olarak popülaritesini yükseltti... Bizlerin doğayı hoyratça kirletmesi nedeniyle, yenilenebilir enerji kaynakları gereksinimi olağanüstü önem kazanmaktadır. Geleneksel tarzlarda yapılan ve enerji tüketimi daha yüksek olan konutların; hem kullanılırken, hem de ikinci el satışlarında dezavantajlı oldukları dikkate alınmaya başlamıştır. Yeşil, yaşanabilir, çevre dostu, bahçeli, otoparklı binalar tüketicilere sunulmadığı ölçüde; alıcı pazarında kan kaybedilmektedir. Aynı bölgelerde; benzer işlevli, benzer tipteki binaların tıkış tıkış satılmasında ısrar edildikçe gayrimenkul yatırımcıları pazardan kaçar hale geldiler. Yeni periyotta; salgın gerekçesiyle ekonomik açıdan etkilenen şirketler, önlem olarak var olan ofis metrekarelerini eksiltmeye gideceklerdir. Klasik ofislere talebin düşmesiyle, eldeki ofis stoğu artarken, bina sahipleri zorlanacak ve ofis kiraları dramatik bir şekilde düşüşe geçebilecektir. Krizden en çok "AVM'ler, oteller, hastaneler, kongre merkezleri, ticari taşınmazlar" etkilenecek gibi gözükmektedir. Home ofis kavramı da, bir üst seviyeye atlayarak; yerini hibrid ve esnek yapılanmaya bırakacaktır. Geleneksel ofislerin yerine; paylaşımlı ofis, hazır ofis ve "hybrid space" (melez mekân) üretimine geçilecektir. Melez mekanlar yani hibrid; tasarımlarla mekansal zenginliklere dönüştürülen esnek (flex) yapılardır. Lojistik ihtiyaçlı depo kiralama işlemlerinin ise, şimdiden hız kazandığını söyleyebiliriz.                                                  

Sıkışıp satan olmazsa, fiyatlarda ciddi bir gerileme olmaz. Zaten matematik zorladığı halde, alım iştahı devam ediyorsa kriz de olmaz. Kriz dönemleri, "alıcı dönemdir". Elindeki birikimlerini; astronomik bir kazanca dönüştürmeyi hedefleyenler, piyasa değerinin çok altında teklif vereceklerdir. Sıkışıp satmak zorunda kalanlar, nakite dönebilmek amacıyla bir miktar fiyat düşebilirler. Ancak Türkiye'de; özellikle de büyükşehirlerde konut fiyatlarında ibre, uzun vadede hep yukarıya dönük olmuştur. Konut fiyatlarında olağan olarak, kriz ertesi hızlı düşüş beklentisi de mevcuttur, ancak 2018 yılına göre, 2019'da inşaat ruhsatları %50 oranında daha az alındığından, konut üretimi kaynaklı bir daralma sonucu, konutlarda kriz ertesi yaşanacak bir duraksamayı takiben, bir miktar yükselme dahi gözükebilir. Keza 2020 yılının inşaat sayısında da düşüş olması kuvvetle muhtemeldir. Tüm bu olumlu yaklaşımlara karşın, talebin aniden kısılmasıyla, likidite ihtiyacı doğan firmalar ile gayrimenkul sahipleri; mülklerini nakite çevirmede, üzerlerinde bir satış baskısı hissedeceklerdir. Batık kredilerin artmasıyla; acil satılık gayrimenkullerde, banka kanallarında bir hareketlilik de gözlemlenebilecektir...      

Konut satın alımı, birçok kişi için hayatlarında bir ya da iki defa gerçekleştirilebilecek bir kazanımdır... Tüm yatırım araçlarını ölçüp biçmeden karar vermek istemezler. Satın almak istenilen konut; içinde oturulmak yani kullanılmak amacıyla alınacaksa "birim metrekare fiyatı" göz önüne alınır, ama kira getirisi hedeflenerek satın alınacak bir konut içinse "kira çarpanını", göz önünde bulundurmak daha uygun olacaktır... 


"Kira Çarpanı" kavramı; konutun fiyatının yıllık kira cinsinden ifade edildiği bir yöntemi ifade etmektedir ve "amortisman süresi" demektir. Gayrimenkulün kendisini amorti ettiği ay sayısı bulununca gayrimenkul yatırımının "geri dönüş süresi" de bulunmuş olur. Kira çarpanı; emlak piyasası hakkında yalnızca  bir fikir sahibi olunmasını sağlar, yüzde yüz somut bir gösterge değildir. Bir konutun fiyatının makul olup olmadığını anlayabilmek için; 1.000 lira aylık kira getirisiyle 1 yılda 12.000 lira toplam kira geliri sağlayan bir evi örnek alalım. Eğer o bölgedeki kira çarpan değeri 240 ay/20 yıl ise, o konut için 240.000 lira civarında bir satış rakamı öngörülebilir. Aynı konut örneğini terse çevirirsek; kira çarpanı oranı 240 ay/20 yıl tespit edilen bir yerleşim yerinde 240.000 lirayla satışa çıkartılan bir konutun kira bedelinin en az 1.000 lira olması uygundur. Bir önemli konu da; vergi kanunu gereğince kiraya verilen konutun yıllık kira bedeli, kendi değerinin %5'inden daha düşük olamaz. Yani; kira gelir beyannamesi verilirken, emlak vergisi rayiç bedeli 200.000 lira olan evin yıllık kira toplamı, minimum rayiç değerinin %5'i olan 10.000 liranın altında beyan edilemez. Yine konuyla ilgili olarak; bankalar konut kredisi verirken,o konutun 200 ay ile 300 ay arasında bir kira çarpan oranını değerleme raporlarına dayanarak mercek altına alırlar, hatta bu oran lüks sitelerde 500 aya kadar çıkabilmektedir. Elit semtlerdeki lüks konutların kira çarpanı gittikçe artarken; 500.000 lira altı konutlarda bu oran düşmektedir. Bir mülkün; satış fiyatı daha esnek olmasına rağmen, kira piyasası genelde bellidir, nettir. Bir bölgede kira çarpanı, yani kira değer oranı devamlı yükseliyorsa bu durum; konut fiyatlarının kira getirisinden daha hızlı arttığını ve eğer kira çarpanı durmadan düşüyorsa, bu seferde konut fiyatlarının, kiralara oranla daha zayıf seyretmekte olduğunu işaret etmektedir. Kira çarpanı; zaman ve mekana göre oynaklık gösterir. Bugün için 240 ay olan; ileride 360 veya 200 ay olarak değişebilir. Üniversiteye yakın; öğrenci yoğun bir lokasyonda satış değeri düşük konutların kira kazançları yüksek olabilirken, kira çarpanı da 150 aya kadar inebilmektedir. Bir genel kural da; kira bedeli arttıkça, gayrimenkulun değeri de artar ama kira çarpanı da yükselir. Amortisman sürelerinin az ya da çok oluşu; yatırımcının talep arzusuna etki eden önemli unsurlardan bir tanesi olarak değerlendirilebiliyor. Ancak gayrimenkul alıcıları;  sürekli nakit akışı getirecek kiraların yanında, o mülkün büyüme beklentilerini de satın almaktadırlar. Kira çarpanı bulunması için yapılan hesapta ; kira boşluk oranları, mevduat faizi, tahvil faizi ve Eurobond faizi gibi unsurlar da dikkate alınmaktadır. Boş kalan kiralık evler; o bölgedeki kira çarpanını yükseltirler. İstanbul genel ortalaması Ocak 2020'de 250 ay/21 yıldır. Şehrin kira çarpan oranları her ilçede farklılık gösterir. Merkezi 1. bölgede (Kadıköy, Üsküdar) 260 ay/22 yıldır. Yani, kirası 2.000 lira olan konutun 260×2000=520.000 lira dolaylarında değeri olduğu düşünülebilir. Merkezden dışa  doğru 2.bölgede (Ataşehir, Maltepe, Beykoz, Ümraniye) ise 238 ay/20 yıldır. Son olarak merkezin dış çeperlerinde,yani 3.bölgede  (Çekmeköy, Kartal, Pendik, Tuzla) kira çarpanı ortalaması 242 ay/20.5 yıldır... Tabii ki sadece kira çarpanı şeklinde bir hesaplamanın da; tek başına bir konutun gerçek piyasa değerini veremeyeceğini söylemek yanlış olmayacaktır...

Emlakçılık da başarı çok uzun bir yolculuktur. "Bilgi paylaşıldıkça büyür", sözünden yola çıkarak bir sonraki yazıda konut kredilerini kaleme almaya çalışacağım. 

Ev almak; parasını ödeyip veya borçlanıp, tapusunu elimize almakla sonuçlanacak, sıradan bir hikaye değildir. Hiç kimse; ben para işlerinden anlamam, matematikten anlamam diye düşünmemelidir, çünkü gayrimenkulle ilgili atılacak her bir adım aslında "FİNANSAL"dır!!!



Atilla Acungüç SPK Gayrimenkul Değerleme Uzmanı / Emlak Danışmanlığı Eğitmeni



505 görüntüleme1 yorum

©2020, MeryemveBen tarafından Wix.com ile kurulmuştur.